房价变化的驱动因素、因果关系与约束条件
贾忠文
(深圳金汇投资公司，深圳518000)
摘 要：依据国家统计局、中国社科院、英国自然出版集团、《价值线》数据中心的数据对房价变化分析，认为房价全面性上涨有可能动摇金融体系的基础，进而对国民经济和社会各个方面产生负面影响；本轮房价上涨中，人口净流入量、货币超发、动物精神、因城施策等为主要驱动因素；钻石体系、产业集群程度、产业结构与前景、劳动生产率与收入水平高低、人口聚集、动物精神和房地产需求增减，形成了房价涨跌的条件组合，其中房地产需求增减必不可少；房价涨跌受制于具体城市的经济发展水平、楼市供需关系和公共政策目标，三者相互影响，分别或共同发挥作用。
关键词：房价变化；驱动因素；因果关系；约束条件
近几个月，房价上涨城市多，涨幅大，形成全面性上涨态势，已经成为经济生活中的聚焦点。国家统计局有关资料显示，3月份以来，全国70个大中城市中，无论新房二手房价格，还是环比同比房价，都令人堪忧。房地产市场呈现出以下特点：一是上涨肇始于一线城市深京沪，二是一线城市由领涨变为涨幅收窄放缓后又继续扩大，三是二线城市涨幅扩大由紧跟一线变为领涨和普涨，四是多个二线城市涨幅超越了一线城市，五是一些三线城市涨幅由降转升并继续扩大，六是一线和部分二线城市地王频现，七是一二三线城市环比同比涨幅均呈现继续扩大态势，[1]八是今年的“325新政”“930新政”分别针对一、二线城市房价暴涨。房价不断上涨并高位运行，如果不加以警惕，就有可能会动摇金融体系的基础，进而对国民经济和社会方方面面产生负面影响。探讨房价变化的驱动因素、因果关系与约束条件，对政府出台调控举措，企业生存发展，个人理性投资都具有非常重要的意义。
一、本轮房价上涨的驱动因素
20世纪90年代至今，中国房价过高的问题反复被提出来。房价变化驱动因素一直是研究房价问题的重点。明晰房价变化的驱动因素中的非理性成分，是判断房价是否理性和制定恰当调控政策的关键。房价变化的驱动因素不同，需要采取的调控举措也就不同。
沈悦和刘洪玉、梁云芳和高铁梅等认为，收入是中国房价变化的一个重要原因；况伟大等认为，城市房价上涨还相当程度源于住户对房价的上涨预期；李永友认为，收入、滞后效应和扩散效应一起构成了房价上涨的主要因素，供给面因素的贡献最小；平新乔和陈敏彦、况伟大、王岳龙等认为，地价上涨与房价上涨有密切关系；袁志刚和樊潇彦、易宪容、贾文燕等认为，中国扩张性利率和信贷政策是房价持续上涨的一个重要原因；梁若冰和汤韵、冯皓和陆铭、赵安平和罗植等认为，中国城市房价变化中存在明显的公共支出资本化现象；朱丽夏认为，房地产短期价格波动影响因素中，影响度依次为对未来房价的预期，城市家庭人均可支配收入，住房按揭抵押贷款。房地产长期价格波动影响因素中，影响度依次为人口规模，对未来房价的预期，开发贷款，土地成本等。[2]
本文认为，房价变化的驱动因素很多，本轮主要是由需求和政策驱动，具体包括人口净流入量产生大量需求，货币超发效应形成强劲购买力，动物精神主导和误导市场偏好与行为，分类调控与因城施策举措衍生比较性契机等。其中，动物精神是非常重要的原因，可惜已有研究大多集中在收入、预期、利率和信贷政策等方面，动物精神一直没有深入探讨，研究者和决策者应当对其加以关注。
(一)人口净流入量产生大量需求
人口净流入量与需求量紧密关联，可作为判断区域楼价趋势的重要指标。《价值线》杂志数据中心依据财政收入高低，对2013年前50名城市进行人口吸引力排名。人口净流入逾百万者有22，其中，上海以人口净流入953.5万排名第一，北京以人口净流入771.8万排名第二，深圳以人口净流入755.5万排名第三，东莞以人口净流入643.18万排名第四，广州以人口净流入461.59万排名第五，苏州以人口净流入401.07万排名第七，厦门以人口净流入204.70万排名第十，武汉以人口净流入190.29万排名第十一，南京以人口净流入117.62万排名第十四[3]。本轮房价环比领涨全国者，均为人口净流入大的城市，说明人口流入与房价涨跌成正比，流入越多，需求就变得越大，往往楼价涨得也越多。
(二)货币超发效应形成强劲购买力
中国货币供应量持续高速增长，多年来年增长率皆在14%以上。2000年M2余额为12万亿，2015年末M2余额为139.2万亿元，15年翻了11倍有余。M2的增速快于名义GDP增速，致使M2/GDP也长期呈现攀升之势。有关统计数据表明，1978年M2/GDP为0.32，2012年已经攀升到2.06，扩大了近7倍[4]。M2/GDP指货币为媒的交易占经济交易总量的比重，用于衡量国家或地区经济货币化深浅的程度，以及经济发展水平的高低。如果该比值越小，就表明经济的货币化程度越浅，反之亦然。该比值在1.5左右比较合理，因为这样货币量供给与实体经济变化就基本呈现匹配关系。而该比值为2.06，显然已经过高，说明经济货币化程度已经非常严重，将给中国经济留下不少隐患。当超发的大量货币涌入流通领域，就形成强大的购买力，其中有相当部分流入了楼市和股市。如此，就不难理解，房价为何持续调控又屡创新高。假如能有效挤掉这种超发货币的水分，无疑房价将会大打折扣。本轮房价上涨，说明一二线城市由于财富聚集度高，货币超发效应与潜在效应远远高于三四线城市。
(三)动物精神取向主导市场行为
人类天然存在着动物精神——非经济的动机，非理性的预期、决策及行为。诸如非经济的选择行为，莫名其妙的充满信心，对公平、腐败和欺诈漠视，将货币贬值误认为收入增加，将成功个案理解为普遍现象之类皆属此范畴的表现形式。凯恩斯认为理性经济动机是大多数经济行为根源，同时认为动物精神也支配着许多经济行为，经济发生波动主要是源于动物精神。为了使凯恩斯主义和当时主流的古典经济学差异缩小，追随者们将动物精神丢弃。之后新古典综合派也对动物精神，持忽视或否定态度，并产生广泛的影响。其实，动物精神是经济危机的根源，如金融危机与房地产危机，就主要是由于思维模式引起，但此见解与主流经济学大相径庭[5]。中国房地产市场，到处弥漫着动物精神的因子。如不少地方政府为了发展经济，过度依赖房地产，以“土地财政”为聚财的主要手段；楼市调控政策出台，中央政策时不时遭遇地方对策，执行跑偏使结果大打折扣；有人认为自己对市场趋势的判断，高于一般人，想从中获利；购房者认为房屋是保值增值最理想的商品，预期其只涨不跌，房价越涨越受追捧；投资投机交织，影响力度强过刚需，常常主导和误导市场偏好与行为；供给端往往催生地王，今年一二线城市地王频现已超百个，有的拿地者根本就不计风险与成本而志在必得；一些缺乏科学依据的房地产言论，泛滥于市场，并受到不少群体与个体的追捧；……这些无疑会使市场经济体系基础变得脆弱。近年，房价持续上涨，楼市充满着动物精神无疑是非常重要的原因之一。可惜，已有的房价变化研究文献，没有涉及动物精神。动物精神在房地产市场，主要通过群体决策而发挥作用。这种社会心理规律建立在忽视科学分析，主要凭借直觉来决策的基础之上，带有非常强的非理性色彩。当动物精神的某些因子，被群体决策选中并持续发酵和放大，形成汹涌之势，故而一再将房价不断推高。
(四)因城施策举措衍生比较性契机
毋庸讳言，中国楼市整体库存严重，但呈现非均衡性板块结构。虽然不少二线楼市和绝大多数三四线楼市面临巨大的库存压力，但一线楼市和部分二线楼市库存压力却很小。去库存的过程中，各地具有相当的自主权，因而去库存的调控举措演变为各地利用房地产推动经济发展的一个契机与动力。经济发达的城市，率先成为这种比较性契机的受益者。于是，库存压力很小的一二线楼市迅速升温，价格飙升；库存压力巨大的三四线楼市成交有限，价格低迷。针对这种情况，3月底国家要求上海、深圳等地配合分类调控、因城施策的政策，推进供给侧的结构性改革，对供需进行调节，抑制投资投机性需求，降低市场的非理性增长，沪深等地3月25日推出地产调控新政。结果，必然会将有能力而失资格的大量购房者，推移到周边城市，调控新政又演变为新的比较性契机。惠州、中山、东莞、珠海、佛山等地，均因深圳地产新政成为受益者。昆山、苏州、无锡、南京等地，均成为上海地产新政的受益者。北京此次没有出台调控新政，但此前的限贷限购一直没有放松。廊坊因承接首都功能疏解及服务首都核心区生态建设的缘故，也受惠于北京的高房价与限贷限购。一线楼市调控，大批购买力转移到周边二线城市。国庆期间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉等9城，在4天里出台了10次调控举措(其中苏州出了2次政策)。[6]此次调控主要针对二线城市，再次演变为新的比较性契机，将使大批购买力外溢到周边三四线城市。一线和二线城市外溢出来的购买力，所到之处楼价和成交量必将深受影响。
当人口净流入量产生大量需求，货币超发效应形成强劲购买力，动物精神主导和误导市场偏好与行为，分类调控与因城施策举措衍生比较性契机时，就构成了一二线楼市量价齐升的主要驱动因素。其中，一线城市对未来房价的非理性预期影响度最高，是全国平均水平的约四倍，并远远高于人口规模、开发贷款、土地成本的影响度；二线城市对未来房价的非理性预期影响度最高，是全国平均水平的近两倍，同时城市家庭人均可支配收入、人口规模也对它有很大影响。
二、房价涨跌的因果关系
从产业组织理论的视角来看，国家、地区或城市的竞争优势关键在于产业竞争优势。迈克尔·波特在研究竞争优势时指出，其决定因素有生产要素、需求条件、支撑产业和相关产业的表现、企业战略结构及竞争对手的表现。四要素相互作用，构成“钻石体系”，合力形成竞争优势。[7]房价涨跌受多种因素影响,而且这些因素可能属于不同类型。依据因果关系研究的重要理论之一的INUS理论，[8]在房价涨跌的因果关系中，钻石体系(生产要素、产业关联度、需求条件、竞争程度)、产业集群程度、产业结构与前景、劳动生产率高低、收入水平高低、人口聚集量(人口净流入或净流出)、动物精神取向和房地产需求增减一起形成了房价涨跌的条件组合。在这个条件组合中，房地产需求增减是一个不可缺少的部分，如果没有房地产需求增减，仅有其他条件，房价涨跌是不会成为现实的。
(一)生产要素质量
生产要素可分为初级、一般、高级和专业四类。对于建立竞争优势与推动区域经济持续发展来说，初级和一般要素的重要性正日益下降，高级和专业要素的重要性正日益凸显。只有注重发展后者，才能顺应彼消此长的现实，凭借生产要素来实现产品独特或技术领先，并建立持续的竞争优势。人才聚集度与科研能力，是培育和提供高级和专业生产要素源泉，也决定着一个城市是否具有持续的竞争优势。高等院校为我们探讨人才聚集度提供了重要视角。一二线城市中高校聚集者很多，据不完全统计，北京有87所、武汉有69所、广州有58所、南京有55所、天津有52所、西安有50所、上海有49所、长沙有46所、廊坊有30多所(基本都来自北京)。深圳虽然只有4所高校，但由于深圳是改革的“发展极”，具有体制和政策优势，不仅吸引了大量外商投资，还聚集了大量来自各地的专业人才。
技术、技术变动和技术转移是发展中国家提高生产率和产出的一个关键因素，技术变动的前提是科学发明和技术革新。自然出版集团的《Nature》杂志，根据自然的"加权分值计数法"指数(简称WFC)，分析了2013年中国发表论文的情况，并对城市及研究机构进行评分排名。结果，北京、上海位居冠亚，遥遥领先，北京WFC：2050，具有150家研究机构；上海WFC：712，具有63家研究机构；南京第三，WFC：310，具有30家研究机构；香港第四，WFC：241，具有17家研究机构；长春第五，WFC：224，具有11家研究机构；武汉第六，WFC：217，具有33家研究机构；合肥第七，WFC：212，具有17家研究机构；杭州第八，WFC：178，具有17家研究机构；广州第九，WFC：170，具有27家研究机构；天津第十，WFC：168，具有19家研究机构[9]。
由于一线城市和部分二线城市的人才聚集度高、科研能力强，高级和专业生产要素所占比重大，生产要素的质量高，相对而言，会更迅速接受知识进步的扩散并取得经济增长的优势，也更容易建立区域和产业的持续竞争优势。本轮房价上涨各城市的市场表现，表明与生产要素质量高低正向相关。
(二)产业关联度
产业集群是在特定领域或空间，通常以一个优势产业为核心，聚集大量相关产业，核心和相关产业高度关联，核心产业带动相关产业提升，并共同形成持续竞争优势的现象。产业集群的核心和相关产业的关联度，是唇亡齿寒的关系，是竞争优势的重要来源。东南沿海得益于“先行一步”的优惠政策，率先发展出多种初级形态的产业集群。之后，产业集群逐步升级并北上西移，先从珠江三角洲到长江三角洲，再到环渤海地区，并向广大中西部地区不断扩散。
珠江三角洲以“三来一补”方式发展为“世界工厂”，经过不断调整升级，目前已经形成了多个颇具规模的跨城市产业集群区。如分布于深圳、东莞、广州、惠州的电子信息产业集群区，分布佛山、中山、珠海的家电产业集群区，分布于广州、深圳、珠海的医药产业集群区，分布于深圳、东莞、广州、佛山、中山的机械装备产业集群区，分布于深圳、广州、佛山、中山、东莞、江门的纺织服装产业集群区，分布于广州、深圳、江门、佛山的汽车产业集群区，分布佛山、开平、顺德的建材产业集群区。长江三角洲以产业园区为主体，形成了许多很有竞争优势的跨城市产业集群区。如电子信息产业集群区，将上海张江高科技园区、苏州高新区、苏州工业园区、昆山高新区、吴江开发区、无锡高新区、南京江宁开发区、南京珠江路科技园区等紧密地连接在一起。如生物医药产业集群区，将上海张江药谷、南京生物医药谷、苏州工业园区、常州生物医药产业园、南通经济技术开发区、启东生物医药产业基地、无锡生物医药谷、杭州“新药港”产业园区等紧密地连接在一起。环渤海湾产业集群，虽然跨城市连片集聚程度不如珠三角、长三角，但也出现了一些重要的产业集群。如北京的中关村信息技术产业集群，天津滨海新区的医疗健康产业和新能源汽车产业集群，河北曹妃甸区的海上风电产业和太阳能光伏产业集群，山东青岛海尔系列工业园的以家电、信息产业为主的产业集群，寿光水果蔬菜产业集群等。近年，中西部一些地区也出现了产业集群化的趋势，如湖北武汉光电子产业集群，江西赣州稀土新材料集群，四川夹江陶瓷产业集群，重庆摩托车产业集群等。
大量产业集群跨城市连缀成片，提升了城市化进程和相互的竞争优势与能力。目前，珠江三角洲、长江三角洲高新技术产业集群和资本与技术结合型产业集群居多，而且呈现跨城市连片集聚的格局，产业集群水平相对较高。环渤海湾传统产业集群比重大，高新技术产业集群和资本与技术结合型产业集群稍弱，主要还是局限于城市的点状集聚的格局。中西部地区尚未充分发挥产业集群的优势，同类或相关企业尚未有机地整合，区域产业配套能力亟待提高。本轮房价上涨各城市的市场表现，表明与产业关联度密疏正向相关。
(三)需求条件
通过市场途径，产业集群会集聚数量可观的有效需求。既有可能是许多中小企业聚集在一定地域，通过激烈的市场竞争与相互交易，形成较为紧密关联的协作与需求，也可能是某些大企业为核心，聚集一大批小企业，形成紧密关联的协作网络，同时将上下游的许多需求大量汇集。大量关联厂商云集，相互需求碰撞，资讯数量倍增，使企业处于多元、挑剔的环境压力，更容易激发满足客户需求的热情与能力的提升，更注重培育和发掘适应市场、抓住机遇的能力，从而企业市场嗅觉将更加灵敏，更容易建立竞争优势。如胶州湾的海尔国际工业园，聚集了三洋压缩机、艾默生电机等20多家国际化供应商，甚至吸引这些供应商直接参与产品研发设计和工业园建设，这些企业位居世界500强之列，促使山东半岛制造业形成优质的国际化需求和相应的产业集群。又如东莞电脑制造业之所以发达，逐步形成以电子信息和软件、电脑加工、光电数码为特色的IT产业集群，很大程度上是得益于从深圳等地将已经成熟产业群体引进而产生的庞大需求。本轮房价上涨各城市的市场表现，表明与产业需求条件优劣正向相关。
(四)竞争程度
许多关联产业的企业聚集成产业集群，即使同行业企业易于相互比较，又催生专门化行业协会，还容易提炼业绩评价的尺度与标准。实践中，许多产业集群研发创新、设计构思、市场营销、品牌塑造等环节比较薄弱，产品竞争在生产制造环节白热化，致使产品在激烈竞争同时，附加值较低又盈利有限，难以形成自主性强势品牌。产业集群及其企业如果注重在附加值较高的环节创新和竞争，将提升竞争的技术含量档次，并促使竞争程度大大增强，一方面对脱颖而出者而言更容易塑造强势品牌，另一方面对经营绩效欠佳者将产生巨大的竞争压力。域内激烈的市场竞争是催生竞争优势的关键性因素，如果处理得好,竞争压力就可能演变成创新的动力，通过企业共享区域公共设施、市场环境和外部经济，降低信息交流和物流成本，形成范围经济和规模经济，产生区域集聚效应，为企业和区域带来持续的竞争优势并将这种优势移植到区域市场之外。
深圳的产业集群竞争非常激烈，激发了企业的创新活力，促使企业纷纷注重挖掘潜力，努力塑造竞争优势。2012年，全国电子信息产品出口额中19.2%由深圳贡献；2013年，全国电子新型制造业的10%由深圳贡献，有15家企业入选中国电子信息百强；深圳有境内外上市的电子信息类企业数量已经超过200家[10]。目前，深圳已经成为中国软件名城、国家软件出口基地、国家服务外包示范城市，已经形成包括集成电路设计、制造、封装、大软件在内完整的IT领域产业链。竞争程度强，促使本地企业、互联网企业中创新型企业不断涌现，华为、中兴企业发展成为世界级企业，很多企业发展成为互联网产业细分行业的龙头企业。这些企业通过竞争和创新，在高附加值的环节不断提高技术含量，取得了可喜的成绩，如华为与苹果相互的技术许可中，华为已经由入超转变为出超。本轮房价上涨各城市的市场表现，表明与竞争程度强弱正向相关。
(五)产业结构
2015年《城市竞争力蓝皮书:中国城市竞争力报告No.13——巨手：托起城市中国新版图》由中国社会科学院发布，其对包括港澳台在内的294个中国城市进行综合竞争力排名。排名中，年初房价领涨全国的深圳居第一，香港居第二，上海居第三，北京居第八。本轮房价环比领涨全国的二线城市苏州居第七，武汉居第十二，南京排居第十三，东莞居第十四，厦门居第十七。“2015年中国城市竞争力排行榜”由东海证券、上海财经大学发布，从上市公司视角对城市进行排名。年初房价领涨全国的深圳排名市级第一，北京、上海分别排名省级第三、第四。本轮房价环比领涨全国的二线城市南京排第五，珠海排第九，武汉排第十一，厦门排第十五，苏州排第十七，廊坊排第二十三，东莞排第二十七，惠州排第二十八。从排行榜变化来分析，一些以传统产业如钢铁、水泥等为经济支柱的城市，排名明显下滑，一些大力发展科技含量高的新兴产业，诸如IT、生物医药、环保节能等产业的城市，排名则迅速攀升[11]。房价领涨全国的城市大多排位靠前，在一定程度上反映了经济转型和产业结构调整升级的水平与现状。
本轮楼市上涨，先是深圳、北京、上海等率先领涨，继而廊坊、南京、珠海、武汉、合肥、天津等表现突出。其中，合肥、厦门、南京环比涨幅已超京沪，天津等城市涨幅则超过广州和深圳。说明钻石体系诸要素——生产要素、产业关联度、需求条件、竞争程度及其相应的产业结构——与楼价涨跌关系密切并呈正相关，是影响楼市涨跌的关键。
房地产需求乃房价涨跌的INUS条件。INUS是英语“Insufficientbut Necessary part of anUnnecessary but Sufficient condition ”的缩写 ， 意为“某个充分不必要条件中的必要不充分部分”。房地产需求与其他条件一起组成了房价涨跌的一个充分原因。房地产需求增减与房价涨跌之间的关联程度，不仅受到房地产需求增减和房价涨跌联合分布的影响，而且受到钻石体系(生产要素、产业关联度、需求条件、竞争程度)、产业集群程度、产业结构与前景、劳动生产率高低、收入水平高低、人口聚集量(人口净流入或净流出)、动物精神取向等所有因素与房价涨跌之间联合分布的影响。在房地产需求增减与房价涨跌协同变化的过程中，表现出一些相似的特征——尤其是在强度上，房地产需求增减程度，导致相应的房价涨跌程度，其波动总是对应相应的房价波动。
钻石体系整体及其要素结构的发育水平，产业集群发展状况，已经成为带动中国区域经济发展的重要因素。产业集群发展领先的深圳、东莞、珠海、苏州、温州等地，产业结构与升级相对优化，发展前景良好，人均可支配收入远远高于全国平均水平，同时吸引了大量外来人口，形成庞大的人口净流入。大量人口聚集形成巨大的房地产需求，收入水平高形成强劲购买力，动物精神强化和放大了这种购买力，对当地的房地产市场产生巨大推动，使房价持续不断地上涨。
三、房价涨跌的约束条件
特定情况下，通货膨胀和持续的价格上涨，很可能是生产高度扩张的一种现象，是经济增长的重要推动力。房地产市场非均衡发展的现实，需要我们透过现象来识别房价变化的约束条件。房价上涨或下跌，受制于具体城市的经济发展水平、楼市供需关系和公共政策目标。三者从经济、市场和政策方面形成楼市房价变化的约束条件,对房价涨跌形成一定限制。而且，三个约束条件相互影响、相互强化，分别或共同对楼市涨跌发挥作用。
(一)经济发展水平
经济发展的影响因素包括要素投入量和要素生产率，其中，就业人数及其年龄性别构成、工时数、就业人员的教育年限与程度、资本存量多少属于要素投入量，资源再配置、规模经济、范围经济、知识进步属于要素生产率。对现代经济发展的贡献来说，要素生产率要远远高于要素投入量。资源再配置使各种资源组合成新的生产力，规模经济使产量增加、成本减低、收益提高，范围经济获得新的利润来源、分散风险。经济持续发展最基本的要素生产率是知识进步——包括技术进步、管理进步、机构研究、个人研究、观察的经验积累。经济发展是一个结构变化过程，发展中的结构变化规律，可通过产业部门结构和产业结构等方面反映出来。
楼价涨跌的经济约束条件，是经济发展及其相应的产业结构水平。如果某个城市知识进步水平高，能有效进行资源再配置，规模经济和范围经济能获得良好效益。相对而言，其城市经济发展结构也就会充满活力，产业结构调整也会做得好，劳动生产率高，区域产业竞争优势也会具有持续发展的动力。这样，也就更容易吸引大量人才涌入，促使其人口净流入增加，收入水平提高，产生大量需求和强劲购买力，进而去推动其房价变化。
整体而言，一二线城市经济发展比三四线城市明显乐观很多，但从经济发展结构来看，不少城市仍然潜藏着危机。2015年，武汉由于大力发展化学制药、光纤光缆、软饮料、显示器等产业，吸收了不少因钢铁、纺织产业去产能后下岗的人员就业，所以其对制造业进行产业结构调整，GDP超过了6.5%的全国平均增幅达到8.3%，可惜二线城市产业结构调整中这种情况非常少见，而且六七月份的水灾使武汉经济大伤元气。苏州因不少外资企业搬离，从2012年开始工业连续四年增长乏力，虽然早就在喊产业转型和升级，但直到今天仍然没有有效锁定新的经济增长点。东莞很多企业是从深圳等地迁移过来的，现有企业数量总计接近15万家，总体来看，其中本土品牌并不多，研发创新水平尚有待提高，应当注重以技术驱动来改变GDP增速逐年放缓的局面。天津的产业结构十分不合理，主要工业产品中需要去产能的钢材、汽油等产业在政府补贴的情况下大幅增产，新兴电子产业中诸如电脑、液晶电视、手机、光伏电池等应该增长的产业却出现负增长，产业结构调整升级没有落到实处。南京近年企业亏损非常严重，有约五分之一的企业亏损，与全国相比2015年企业亏损面要高出5个百分点达18.2%，不少企业经营困难,亟待提高结构水平化解增长乏力问题。
就经济发展而言，许多城市的水平有待进一步提高，即便是经济发展相对较好的珠三角、长三角，企业缺乏自主核心技术与知识产权,热衷仿制也绝非仅存于个别企业，而是具有一定的普遍性。又如，东莞的计算机及其相关产业集群,虽然汇集了不少境外企业的分支机构，但还是有一些企业具有一定的不稳定性,随时有外迁的可能，并且已经有一些在向外地迁移。再如，浙东南的一些产业集群如小商品、五金、针织品、服装、鞋帽等皆是以劳动密集型为主，在全球一体化产业分工中处于价值链的低端,缘于劳动力和土地等低要素所带来的优势，难以在竞争中持续保持。
经济发展水平及其持续性，约束着城市人口净流入增加、收入水平提高及其相应的需求和购买力。因此，虽然楼市量价攀升已成事实，但与经济发展水平并不匹配，持续上升缺乏支撑的经济基础。
(二)楼市供需关系
价格的变动既可以由需求引起，也可以由供给变动引起，还可以由供需共同引起。当需求增加，价格上涨，数量增加；当需求减少，价格下跌，数量减少；当供给增加，价格下跌，数量增加；当供给减少，价格上涨，数量减少。供求不平衡时，总有一方受数量约束，难以完全实现其期望的交易量。非均衡条件下，受数量约束者必然会通过价格变化去突破数量约束。如果供给和需求交织并同时变动，情况就会复杂化，价格与数量的变动就变得不易确定。楼市需求和供给都增加，楼价变动存在涨跌的两种可能，当需求增加量大于供给增加量时，楼价就有可能上升；当需求增加量小于供给增加量时，楼价就有可能下跌。
中国楼市呈现板块结构，一方面一线楼市和部分二线楼市库存很小，多数二线楼市存在库存压力，但都成交活跃，价格飞涨；另一方面三四线楼市库存压力巨大，却成交有限，价格低迷。目前成交活跃，说明楼市表现存在一定的合理性。楼价飞涨且成交活跃，不排除一线楼市或部分二线城市存在供需量同增，但需求量增幅大于供给量增幅的可能；但存在库存压力的二线楼市和部分三线楼市量价齐升，则说明意在逐利而且非自住的投资与投机已经达到一定比例。传统居家置业观念不仅深刻地影响着人们对房地产消费的偏好与行为，而且还影响着人们对楼价与走势的预期。基于社会文化的需要与购房升值的实际经历，将深刻影响着人们相应的投资、投机的偏好与行为。当投资、投机难以区分并和消费叠加，就难免被动物精神主导和误导，出现对楼价偏离价值的高估。
楼价涨跌的市场约束条件，是楼市供需关系。目前，高房价已经偏离真实需求，与去库存背道而驰。因此，从楼市供需关系角度看，房价偏离价值和需求，持续上升缺乏支撑的市场基础。
(三)公共政策目标
经济发展的最佳目标既包括可以衡量的总产值最大化，即价格最大化，也包括主观衡量的福利最大化，即效用最大化。去年以来，“330新政”“930新政”、公积金政策、降准降息、各地去库存政策、不限购城市首付降低、公积金存款利率统一上调、房产契税与营业税下调等一系列政策陆续推出，不仅大大降低了购房成本，对消费者购房的心理预期产生了明显影响，对消化库存发挥了一定作用，同时还促进楼市分化，形成冷热并存的楼市格局。今年春节前后的政策调整，尽管强调对一线城市与非一线城市“分类调控”“分城施策”，尽管“325新政”对一线楼市严格调控，新“930新政”对二线楼市严格调控，但目前三四线楼市仍然没有明显起色，楼市冷热格局依旧。显然，这与高层三四线楼市去库存，同时整体市场健康发展的期望相去甚远。
本轮一二线城市房价上涨的原因非常类似，并无根本性差别。当一线城市不限贷不限购，房价增幅更加引人注目，吸收了二线城市的部分购买力。当针对一线城市的限贷限购新政推出，购买力大量流动到周边，二线城市迅速出现补涨性的行情。一二线楼市房价上涨，与三四线楼市去库存并整体市场健康发展的政策预期存在龃龉。当房价上涨成为热点话题，负面评价言论日益增多，风险系统性积聚，引发物价上升、失业增加、工资增长停滞、政府开支缩减等诸多社会问题，妨碍“公平与效率”的平衡时，为了能够使三四线楼市去库存并维持整体市场健康发展，为了实现经济发展的最佳目标，政府必然会择时制定并实施相应的新调控举措。通过《人民日报》的权威人士访谈中“去库存”，“去杠杆”，“房地产泡沫”，“楼市的政策取向回归”，“通过人的城镇化来‘去库存’”，“高杠杆是‘原罪’”，“恢复房地产市场正常运行”，“一二线城市房地产价格上涨较快”[12]等表述，已可窥见调控新举措取向的端倪。国庆期间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉等9城，4天出台了10次调控举措，其中苏州还出台了2次，表明为了实现公共政策目标，调控新举措已经进入实施阶段，楼市政策很可能再次步入拐点。
楼价涨跌的政策约束条件，是公共政策目标。一二线楼市房价上涨，无法满足三四线楼市去库存并整体市场健康发展的预期。因此，从政策目标的角度来看，难以获得政策面的长久支持，持续上升缺乏支撑的政策基础。
综上所述，近期房价不仅上涨城市增多，涨幅也在继续扩大，形成全面性上涨态势。房价不断上涨并高位运行，如果不加以警惕，就有可能会动摇金融体系的基础，进而对国民经济和社会方方面面产生负面影响。
房价变化的驱动因素很多，本轮主要是由需求和政策驱动，具体包括人口净流入量产生大量需求，货币超发效应形成强劲购买力，动物精神主导和误导市场偏好与行为，分类调控与因城施策举措衍生比较性契机等。其中，动物精神是非常重要的原因，可惜已有的房价变化研究文献中，并未涉及而是一直缺位。
房价涨跌受多种因素影响并遵循一定的规律，在房价涨跌的因果关系中，钻石体系(生产要素、产业关联度、需求条件、竞争程度)、产业集群程度、产业结构与前景、劳动生产率高低、收入水平高低、人口聚集量(人口净流入或净流出)、动物精神取向和房地产需求增减一起形成了房价涨跌的条件组合。在这个条件组合中，房地产需求增减是一个不可缺少的部分，如果没有房地产需求增减，只有其他条件，房价涨跌便不会发生。
房价上涨或下跌，受制于具体城市的经济发展水平、楼市供需关系和调控政策目标。三者从经济、市场和政策方面形成楼市房价变化的约束条件,对房价涨跌形成一定限制。而且，三个约束条件相互影响、相互强化，分别或共同对楼市涨跌发挥作用。从这三个视角来看，虽然楼市量价攀升已成事实，但持续上升恐怕难以持久。
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(责任编辑 吕晓英)
On Driving Factors, Causalityand Constraints of Housing Price Changes
Jia Zhongwen
(Shenzhen JinhuiInvestment and Development Co., Ltd., Shenzhen, Guangdong 518000)
Abstract：Based on the data from the National Bureau ofStatistics, the Chinese Academy of SocialSciences, Nature Publishing Group and the value line, this paper studies thedriving factors, causality and constraints of the price changes. The basicconclusions are as follows: overall prices may shake up the financial system,thus having a negative impact on national economic and social aspects; drivingfactors of the current round of price increases mainly include the net inflowof population quantity, super currency, animal spirits, and the policiesapplied by the city; the relationships among the price rise, degree ofindustrial clusters, diamond system, structure and prospects, industry laborproductivity level, income level, population and the demand for real estate arethe combined conditions for the price rise, where the demand for real estate isessential to price rise, where the fall and rise of housing prices are subjectto the specific level of economic development of the city, the supply anddemand in the property market and the regulation of policy objectives, thethree influencing each other and playing a separate or joint role in thisregard.
Key words：house price change; driving factor; cause andeffect; constraint condition
doi：10.16169/j.issn.1008-293x.s.2017.01.006
中图分类号：F127
文献标志码：A
文章编号：1008-293X(2017)01-0036-10
收稿日期：2016-11-12作者简介：贾忠文(1963- ),男，安徽安庆人，深圳金汇投资公司总经理。
